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[讨论] 2017年菏泽市区拆迁5万多户,就会增加50万户,房价会下跌吗

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发表于 2017-2-5 20:52:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
楼市遭遇两大利空打击,比房产税还严春节前夕和刚开年,两大重磅消息袭击,楼市恐怕凶多吉少,这一次比房产税的杀伤力还大,只是大家还处在春节的热闹和余热之中,没有反应过来。

这两大消息,一个是耕地占补平衡可以跨地区调节,楼市土地供应渠道拓宽;二是货币政策全面收紧,各种变相加息的节奏正一步步走来。两者都可谓抓住了抑制房价泡沫的关键,一个有助于缓解土地价格居高不下的难题,一个可以提高开发商和炒房者的资金成本。

两大利空打击,加上各地的严格限购限贷,楼市恐怕不只是进入寒冬的问题,很可能面临房价断崖式下跌。

春节前夕,中共中央和国务院联合印发《关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》,意见提出,将实施“以县域自行平衡为主、省域内调剂为辅、国家适度统筹为补充”的耕地占补平衡措施。耕地后备资源严重匮乏的直辖市难以满足占补平衡的话,可向国务院申请国家统筹。经国务院批准并缴纳跨省补充耕地资金后,可以在耕地后备资源丰富省份落实补充耕地任务。

这个消息,因为是在春节前夕发布的,很多人回家心切,没有注意到,其实这对缓解北京、上海、深圳这样的一线城市的土地供应压力将大有帮助,同时也是抑制房价泡沫的关键措施。

简单一点说,这个政策的意思是,比如像北京、上海这样的直辖市,如果土地不够用了,可以向国务院提出申请,缴纳一定的资金,向其他省份购买用地指标。

我们知道,一线城市房价去年暴涨,跟这些城市的土地供应受限制有密切关系。2016年底中央经济工作会议提出,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。

但是,有些城市已经没有住宅用地指标了,或者指标快使用完了。为了稳定预期,防止地价进一步带动楼市上行,全国至少已有16个热点城市出台三年宅地供应计划,但北京、上海、深圳缺席。不是这些城市不愿意出台宅地供应计划,是因为确实受耕地红线限制,没有土地可供应。

这次中央出台占补平衡的办法,对于建设用地紧张的这些大城市,这是用资金换土地的好办法;对于广大用地相对充裕的贫困地区来说,可以让土地产生更大效用,换取急需的发展资金。可谓一举两得。

接下来,随着土地供应的增加,土地价格将适当降温,去年拼命以高昂价格创造的地王,恐怕都要吊死在高位。

除了增加土地供应之外,对房价带来致命打击的还包括最近央行不断祭出的变相“加息”工具。

2月3日,央行全面上调了逆回购的中标利率;同一天,央行还上调SLF(常备借贷便利)利率;而春节前夕,还将6个月和1年期MLF(中期借贷便利)利率分别上调10个基点至2.95%、3.1%。

作为吃瓜群众,你们不用管什么逆回购、SLF、MLF、PSL等金融黑话,只需要记住,这些都是央行在向商业银行放水借钱,也就是基础货币的发放,只不过抵押物品不同、方式不同、时间期限不同,所以叫了不同的名字。这次分别提高这些品种的利率,意思就是央行把钱借给商业银行,资金成本提高了。

对央行而言,其实有两套利率可调控,一个是我们所熟知的存贷款利率,通常意义的加息、降息说的就是这个基准利率;另外一个就是央行对商业银行的回购招标利率,只不过这种利率直接影响的是货币和债券市场,但最终还是会传导到贷款市场,所以也等于变相加息。

商业银行当然不会做亏本买卖,从央妈那里拿钱的成本提高了,银行的放贷利息肯定也会传导到下游,它们放贷出去的钱,也会变相或者直接提高。

一方面不断通过各种货币工具向商业银行放水,提供流动性,一方面又提高资金成本和利率,反映了货币当局的矛盾心态,既怕亲生儿子因为流动性缺乏引发系统性危机,又向这些儿子表明态度,我这不是宽松,而只是救救急而已。可谓用心良苦。

但是从总体上看,这种变相加息的信号还是很明显,意味着资金面已经从中性转向了收紧。这是一个重大转折。

这种变相加息,客观上,也会起到这种效果。按照草哥朋友海通证券姜超的说法,接下来,银行的房贷利率肯定会提高。

截止2016年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷的平均期限应该在10年以上,但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%,而国开债是完完全全的政府信用,对银行不用占用任何风险资本,但是发放房贷要计提50%的资本占用。所以按照目前4.1%的国开债利率,从历史数据比较来看,合理的房贷利率应该在5.5%左右,比目前的水平高出100bp。

可以预计,2017年,随着各地楼市调控政策持续发力,房贷收紧是主流趋势,随着资金价格的上升和楼市条例的实施,2017年房贷利率或将回升至基准利率。实际上,自1月起,北京首套房贷利率也已经从85折收紧到9折。

就在写作这篇文章的时候,合肥朋友报来消息,最近合肥房价开始暴跌!合肥蜀山区房价暴跌近20%,100来万的房子,降价20万都卖不掉,合肥二手房开启抛售模式,房价已经开始断崖下跌……

乍暖还寒时,春天已经来了,但是对于楼市来说,寒冬恐怕才刚刚开始!!

结束时间: 2017-5-6 20:28

正方观点 (25)

2017年菏泽市区拆迁5万多户,同样的地方可以建成50万户,就现在菏泽每年新增人口十年也消化不了,未来十年菏泽房价只能跌,绝对不会涨

反方观点 (16)

菏泽经济日上,GDP增幅排在全省前列,超过济南,临沂等地,未来前景广泛,吸引外地人落户,房价可能会涨

辩手:5 ( 加入 )
 
辩手:1 ( 加入 )
发表于 2017-2-5 23:11:45 | 显示全部楼层
托楼主吉言,到时房价会跌到80年代的水平
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发表于 2017-2-5 23:29:06 | 显示全部楼层
很难啊…………
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发表于 2017-2-6 05:40:52 来自手机 | 显示全部楼层
目前看涨…………
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发表于 2017-2-6 11:07:02 | 显示全部楼层
占补平衡的办法,对于建设用地紧张的这些大城市,这是用资金换土地的好办法;对于广大用地相对充裕的贫困地区来说,可以让土地产生更大效用,换取急需的发展资金。可谓一举两得。
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发表于 2017-2-6 11:13:33 | 显示全部楼层
zf不会让跌的,要不怎么卖地?小开发商的日子肯定不好过,大点的能多撑些时候,大浪淘沙后,实在撑不住了,还有央妈呢。
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发表于 2017-2-6 11:19:22 | 显示全部楼层
让人舒服,是最顶级的人格魅力。
孔子的弟子子夏评价孔子说:“望之俨然,即之也温。” 即是如此。
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发表于 2017-2-6 11:33:06 | 显示全部楼层
我只知道大街上芝麻多点的烧饼都1.5元一个了,不是房子贵了,是钱不值钱了
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发表于 2017-2-7 08:54:50 | 显示全部楼层
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发表于 2017-2-7 09:07:24 | 显示全部楼层
合作的房价下降的可能性很小
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发表于 2017-2-7 09:25:55 | 显示全部楼层
  作为菏泽市区最大的房地产项目——国贸中心于今日隆重开工,菏泽市市委、政府、城建、房管等行政单位主要负责人参与了奠基及开工仪式。
    稳坐菏泽市城市最大城建工程交椅的国贸中心本次新春开工仪式首先由国贸中心刘总经理对国贸中心项目基本情况进行了介绍。
    为了让国贸中心项目建设在2011年能够取得更加优异的成绩,菏泽市开发区管委会党工委副书记、管委会主任孙忠生做了动员讲话,孙忠生指出:国贸中心作为市区最大的项目之一,工程建设一定要在保证质量的情况下快速建设。对于工程建设中的安全问题,孙终生还特别要求建筑方要增强安全防范意识,加强对工人的安全教育,确保工程建设的安全有效进行。
    象征喜庆的红色鞭炮在塔机上自下而上炸响,象征着菏泽人民的美好生活步步高升!菏泽市副市长刘新云宣布工程建设年后正式开工建设!菏泽市市委、市政协有关负责人、菏泽市城建、房管等相关单位主要负责人出席了开工仪式!

        以上是2011年的报道。从报道中看,当年声名赫赫占尽天时地利人和的国贸中心,号称天下之中,尊享王者风范,何等高端大气上档次的名望,何等灿烂辉煌王霸天下的威势。然而,从2011年至今,漫长的五年已经即将过去。再看当下的国贸中心,放眼望去,一片狼藉,几个塔吊,伶仃孤苦,几处残垣,破破烂烂。就在这市中心的豪华地段,就在这市政府的眼皮底下,却如一堆废墟,又如一汪烂疮,让市民为之揪心,让路人为之侧目。请问,这到底是谁之过?难道当初信誓旦旦的主政者以及开发商们就能够一直视而不见,就忍心坐视不管?!
        的确,五年当中发生了很多事情。其间的国贸中心几经颠簸,先是挖出古沉船,后是一期延期交房,再后是一期业主集体上访,集体诉讼,再后国贸开发商无奈做出违约金赔偿,再后二期、三期开工,再后老板垮台,资金冻结,国贸烂尾,无限期停工,只剩得断壁残垣。对于一个烂尾楼盘来说,开发商们可以找出很多理由来解释搪塞,但对于每位业主来说,他们不需要理由,他们只有一个要求,就是尽快复工,尽快交房。他们的要求并不高,因为他们已经交足交够了所有资金,他们已经签订了板上钉钉的合同,他们的诉求天经地义。但是,业主们一次次的咨询,一次次的质问,一次次的上访,等来的却是开发商们一次次的搪塞,一次次的爽约,一次次的欺骗,让广大业主们齿冷心寒。
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发表于 2017-2-7 09:48:26 | 显示全部楼层
拆迁这一段时间,放价会上涨。都拆迁完了,房价会稳定几年。大约5年之后,要看菏泽的发展情况如何。
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发表于 2017-2-7 11:06:04 | 显示全部楼层
政府不能一味为争取国家棚改优惠贷款而盲目的一窝蜂式的大面积拆迁,旧城改造虽势在必行,但也要倾听大多数群众的心声,拆迁户家里没有其他现成住房的就会面临很大困难。如选择货币补偿,购买新房一平方要搭上1500多元,再说还需要装修一时半会也搬不进去;如选择房屋置换,3年或5年甚至更长时间也不一定回迁回去,况且开发商建的集中回迁楼房比其对外销售的楼房质量普遍较差,家里有老人的在外面长期租房也是难题。这样大面积拆迁虽一时能助长开发商抬高房价,但本市流动人口少,所有拆迁片区都建成后终会形成楼市泡沫,房价下跌。
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发表于 2017-2-7 11:48:21 | 显示全部楼层
拆5万户,增加50万户,这是怎么算出来的,每户都能赔10套房子吗?现在这个阶段,净是要钱不要房的,建成的小区住房减库存的目标应该能实现,不过那些拆后待建的小区建成以后,库存不又上去了吗?

点评

拆5万户房子后腾出的土地面积,再计算容积率,这样就可以得出可以增加多少房子。YOU SEE?  发表于 2017-2-13 12:53
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发表于 2017-2-7 11:54:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 cxl 于 2017-2-7 12:03 编辑

现在的危机可能不是房价大幅下跌,而是成片烂尾楼的出现更值得警惕。
具体传导路径是:大面积开工导致库存暴涨(1:5的倍数),而消费需求已于货币补偿时耗竭(本地、外地购房(比例可能为1:1)或挥霍(购买豪车),有效需求不足导致房价初期下跌10%,开发商见无利可图放弃后续工程开发,成片烂尾楼出现,持续时间可能长达20年。
20年的冻结期,意味着菏泽房地产市场彻底崩溃。
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发表于 2017-2-7 11:55:17 来自手机 | 显示全部楼层
现在选择货币补偿的也不少,房屋置换一般都得四年左右
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发表于 2017-2-7 12:55:05 | 显示全部楼层
咋不说大菏泽的收入啊
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发表于 2017-2-7 13:31:40 | 显示全部楼层
记着数年前就有砖家预测了楼市的变迁  看国家的大政策 楼主应该是对的
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发表于 2017-2-7 15:57:29 | 显示全部楼层
涨不涨不好说,但是肯定不会降价!
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 楼主| 发表于 2017-2-7 16:04:08 | 显示全部楼层
HP939 发表于 2017-2-7 11:48
拆5万户,增加50万户,这是怎么算出来的,每户都能赔10套房子吗?现在这个阶段,净是要钱不要房的,建成的 ...

你可以估计以下拆迁的土地面积,回迁户占有的土地很少一部分,大部分被开发成商品房,现在开发的大多是32层的高层,一栋楼大约200户到300户,不到十倍也差不多吧,况且5万户仅是牡丹区2016和2017年的,高新区和开发区又有多少,仔细算算吧
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发表于 2017-2-7 16:12:48 | 显示全部楼层
感觉也是如此
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发表于 2017-2-7 16:21:04 | 显示全部楼层
北汽新能源配备双气囊ABS ,悬挂车牌可上商业险。详情咨询18553062156(微信同号)[/
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发表于 2017-2-7 16:25:33 | 显示全部楼层
很有道理,怪不得。朋友连续卖掉三套房子,年前我还笑他,菏泽房价涨的厉害,买啥,他告诉我菏泽大拆迁全国第一,拆迁就是意味着同样的地方又盖起大批的楼房,而且几倍的增加,等三年后拆迁的房子逐步建起来,大批的房源出现,加上现在老户谁手里没有几套房啊,多时候一家十套房子有的是,菏泽现状哪来人口消化,如果想出手就必须降价,不如现在换成钱,就是存银行也会比存房子强。
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发表于 2017-2-7 16:40:30 | 显示全部楼层
有眼光的年前就开始卖房了,我朋友好几个都卖了,因为他们手里至少三套以上,习总也说了,房子是住的,不是炒的,这意味着未来房产税一定征收,政府很聪明的,盖了房子再征税,还有想炒房的,呵呵,到时候利息都付不起,菏泽3到5年回迁房盖起来加上商品房,处理都难,菏泽未来房价不可能涨了,昆明,重庆才6千多,菏泽哪方面比他们强。
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发表于 2017-2-7 22:17:53 | 显示全部楼层
静观菏泽房价跌到80年代的水平,每平米300元
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发表于 2017-2-9 10:25:36 | 显示全部楼层
供求不平衡就会导致房价直接下降
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发表于 2017-2-9 10:37:34 | 显示全部楼层
占补平衡的办法,对于建设用地紧张的这些大城市,这是用资金换土地的好办法;对于广大用地相对充裕的贫困地区来说,可以让土地产生更大效用,换取急需的发展资金。可谓一举两得。
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发表于 2017-2-9 17:27:14 | 显示全部楼层
房价,菏泽房价,牡丹杂谈上的菏泽房价,我真懒得再多说。
12年前杂谈就有人YY菏泽房价要崩盘了,这么多年就一直没断过,那时,房价才500~800元/㎡,不少人高呼菏泽房价太高,要崩盘了
我说过很多次了,菏泽城市化进程还没完成,什么时候完成了,房价才会稳定.
总有人担心房子多,卖不出去,这本是开发商该操的心!再说了,房子不多,怎么能便宜?
归根到底一句话,该买就买,刚需什么时候买都合适,一味等待观望后悔的还是你自己。
这两年菏泽开发力度很大,国家规划的菏泽城市扩张也不小,相信大家都有所了解
本人关注菏泽房价十多年,个人认为,菏泽房价不会大涨,但近几年绝不会大跌。

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发表于 2017-2-9 17:54:02 | 显示全部楼层
房子有多重属性,既能消费,又能投资,从多年来的情况看,投资的属性占比多一点,也可能是房价难于下降的主要原因。
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发表于 2017-2-9 19:12:38 | 显示全部楼层
sds0011 发表于 2017-2-9 17:27
房价,菏泽房价,牡丹杂谈上的菏泽房价,我真懒得再多说。
12年前杂谈就有人YY菏泽房价要崩盘了,这么多年 ...

做白日梦的大有人在,今天还听说有人想在鲁商凤凰城附近按每平3000元的价格买房哪
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